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小区车位“只售不租”是合法还是霸王条款
2017-09-27 15:56:08    来源:赣州晚报
编辑:王盛泉    作者:刘思扬
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  小区内露天停车位。 (资料图)

  ○记者刘思扬

  堵门、冲卡甚至是肢体冲突……近两年来,因为小区实行车位“只售不租”的规定,很多城市出现了业主与开发商、物业公司之间的冲突。小区车位是租是卖,是开发商的合法处置权,还是损害业主权利的霸王条款?

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  业主开车难进自家小区

  前段时间,一些在赣州市登峰大道华润置业楼盘购房的业主一直为停车的事苦恼。“小区没有公共停车位,以前就停在小区外的路边,或者付钱停进小区地下车库。”小区业主吴先生说,由于没有买车位,车子停在路边交警又会贴罚单,小区也出台规定,车位“只售不租”,没有购买车位的车辆一律不能进入小区。

  “我是业主,凭什么我的车就不能进入小区?这样未免太霸道了吧。”一名业主如此表示。

  记者了解到,执行这一规定之后,该小区多名业主和物业人员发生了口角,出现过几次堵门行为,一名业主甚至还冲卡撞坏了入口的栏杆。开发商则对记者说,在收到赣州市房管局转交的业主意见函之后,经过讨论决定,从310个人防车位中拿出部分车位以长期租赁形式提供给业主使用。

  事实上,小区车位“只售不租”或“只租不售”的现象在很多城市相当普遍。业内人士表示,开发商会在考虑车位配比、业主需求、市场价格等多因素的基础上,选择能够实现自身利益最大化的出让方式。正因如此,一段时间以来,车位售价或租金过高问题突出。

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  车位属性争议致纠纷难平

  记者在采访中了解到,对于开发商是否有权随意确定小区车位的出让方式,开发商、业主等有不同认识,而相关法规也未统一明确,导致纠纷难以避免。

  很多业主认为,车位应被视为楼盘的重要配套设施之一,购买商品房的业主理应有权使用。“可以有偿提供,但不能以‘只售不租’或‘只租不售’的形式剥夺业主的选择权。”上述小区一名业主说,特别是一些小区的露天停车位配比严重不足,而地下车库仍有大量富余车位,“如果因为没有车位而禁止业主开车进入小区,明显是逼迫业主购买车位,损害了业主的合法权益。”

  另一些人士则认为,开发商享有小区车位的产权,自由选择车位的出让方式无可厚非。记者就车位“只售不租”问题采访上述小区物业时,被告知车位产权不属于物业,物业无法决定车位出让方式。而这一小区开发商广西世源房地产开发有限公司在给记者提供的说明中称,“地下室产权车位都是经房产局正式测绘备案并办理现售证明,取得正式的销售资格”,“没有购买车位的车辆一般谢绝进入小区停放”。

  与此同时,相关法律规定在这方面也比较模糊。“严格来说开发商有权自主选择车位出让方式,但作为小区重要配套设施的车位毕竟又比较特殊。”一名房产管理部门相关负责人说,房产部门也想加以控制,但缺乏相关法律依据。

  记者了解到,目前只有山东、江苏等少数地区在物业管理条例里明确规定禁止车位、车库“只售不租”,大部分城市则并未对此加以限制。

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  应出台规定进行管理

  记者就此采访了赣州市政协委员吴智尧。吴智尧认为,小区地下产权车位,系在小区地下空间中,满足立项和规划条件、办理了土地出让手续,可以办理所有权证书的车位。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第七十四条第二款规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该部分车位符合物权法要求的专有部分规定,归属于车位的建造单位或车位的购买人。小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位,并办理完毕权属转移登记手续后,即可成为车位的专有产权人。

  小区的地下人防车位,属于建造在小区人防工程内的,非战时用于停车的车位。《物权法》第五十二条规定,国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。从上述规定可以看出,人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能,该类车位不可以办理产权证,所有权既不属于开发商,也不属于全体业主。

  小区地上车位,建造于小区地上空间,是为了满足临时停放车辆而设置的车位。地上车位又分两种,一种是小区建筑区划内规划建设的车位,一种是开发商在规划外新增车位。《物权法》第七十四条第三款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”因此,建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有;建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位,且占用了公共土地,则属于小区业主共有。

  属于开发商所有的地下车位,开发商有权处分,即有权决定出售或者出租;如果地下车位属于人防设施的话,则开发商不允许进行销售。目前法律及相关司法解释没有明确规定开发商对其有产权的车位“只卖不租”的行为是违法的。但是根据《物权法》第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。可见,车位用于满足业主的适用需求是第一原则,否则就失去了建设车位的意义。

  他还建议,目前对于小区停车位的管理还没有出台明确的条例办法,购房合同中如对停车位有明确的划分,可依据购房合同条款执行,如果没有明确划分,则需要业主向房管局反映相关情况通过行政途径去解决。从城市管理的角度来看,相关部门至少有必要研究是否出台规定进行制止。

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