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关于借鉴广州经验推进赣州利用集体建设用地建设租赁住房的思考
2018-07-13 09:40:18    来源:中国江西网
编辑:张翠萍    作者:任琼
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  广州是一线城市,人口净流入量大,住房刚需及调控压力巨大。2018年1月,国土部、住建部联合下文,确定广州市为利用集体建设用地建设租赁住房试点的11个城市之一。试点工作开展以来,广州市高度重视,统筹推进,规范实施,各项取得了较快进展,也积累了一些可复制、可借鉴的经验,对赣州利用集体建设用地建设租赁住房,构建购租并举的住房体系,缓解住房调控压力,解决刚性需求具有一定的借鉴意见。

  一、广州的住房供需现状

  据统计,近三年来,广州每年的人口净流入量均在45万人上下,每年约有1000万平方米左右的一手住房需求量。2017年1—7月,房价指数持续上涨,被住建部重点关注。同年,广州连续出台调控措施,在“限购”、“限贷”的基础上,进一步“限售”、“限价” “限地价、竞配建公租房”、“限地价、竞自持租赁房面积”等调控手段。并配套出台系列供应改革,加大“三旧”改造力度、加大租赁住房建设力度、加大金融管控力度等,以平缓住房调控的巨大压力。2018年广州市住宅用地计划供应量为6.25平方公里,其中,租赁住房计划供地1.48平方公里。

  二、广州的主要做法

  (一)限定土地来源。明确行政村节余出来的空闲宅基地(2009年12月31日前形成)、旧村改造中保留集体土地性质的用地、经审批的村经济发展用地(含留用地)、经审批的集体土地性质住宅用地和依法流转后的集体建设用地等5类用地,可以申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点,但纳入试点后的项目不得办理流转手续。例外情况,国有用地性质村经济发展用地(含留用地)不得纳入试点;不得占用耕地;需纳入旧村整村改造经济平衡的,应优先纳入旧村改造。

  (二)规划引领先行。控制总量,每年批准建筑面积控制在100万平方米;规划管理,经批准的试点项目,不突破城乡建设用地规模,须符合土地利用总体规划、城乡规划和村镇规划“三个规划”。涉及控制性详细规划调整的,须按程序报市政府批准;合理布局,优先鼓励在中心城区商业、大型产业园区、高校集中区域周边等租赁住房需求量大、公共设施配套齐全的区域开展试点工作。且应按照居住功能安排配套设施、符合城镇住房规划设计规范。

  (三)市场运作优先。坚持政府引导、村民自愿、市场运作的原则,注重保障农民和村集体长期稳定收益。规定试点项目批复后,集体建设用地使用权人可自行建设、运营租赁住房,也可市场化选取政府委托单位或企业等开展合作建设、运营。各方收益按合同约定比例分配。由政府委托单位开展租赁住房运营的,政府委托单位应参照市场租金与村集体签订长期租赁住房协议,整体承租后可作为租赁住房、人才公寓或按规定提供住房保障功能的其他住房。

  (四)强化建后监管。明确纳入试点项目的集体建设用地不得申请转为国有建设用地。利用集体建设用地建设的租赁住房只办理一个权属证,整体确权给集体建设用地使用权人,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售。要求住房租赁企业以及承租人必须通过广州市房屋租赁信息服务平台办理相关业务。租赁合同的签订、变更、终止必须在网上备案。保护承租人的稳定居住权,避免以租代售,明确租赁期限不得低于3年,且不得超过20年、租金预付不得超过12个月。对依法登记备案的承租人,可依法申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。强化行业自律,实行部门联动,建立企业诚信库和黑名单制度,规范租赁住房运营企业行为。

  三、几点建议

  近年来,随着赣州经济社会的发展,赣州城镇化发展速度较快,特别是赣州人口基数较大,房价持续上涨,房地产调控压力较大。而与此同时,集体土地利用途径较窄、利用效率较低,制约了农村和农民收入的增加。现就赣州利用集体建设用地建设租赁住房建议如下:

  一、高度重视,积极探索。从广州的经验看,利用集体建设用地建设租赁住房益处众多。大的方面讲,是贯彻落实党中央国务院关于构建购租并举的住房体系、建立健全房地产平稳健康发展长效机制的重要举措。从调控角度看,可以增加住宅用地供应、缓解住房供需矛盾、盘活低效存量用地。从统筹城乡发展讲,可以增加农村和农民收入,释放农村土地使用制度改革红利。建议借助赣南苏区振兴发展的大势,积极探索欠发达地区、人口集中区利用集体建设用地建设租赁住房的经验和模式。

  二、摸清底数,规范实施。要组织摸清中心城区和各县(市、区)人口聚集趋势、住房需求发展趋势以及城乡规划范围内的集体土地利用现状,参考广州5类用地的标准,谋划和确定赣州可用于建设租赁住房的集体用地来源。同时,要坚持规划引领,以需求为导向,围绕支持产业发展、完善区域功能,统筹考虑集体土地租赁住房试点项目的选址布局。要坚持只租不售,运用信息化手段,加强运营监管,严格规范房屋租赁行为,坚决杜绝以各种名义“以租代售”和建设“小产权”房等违法行为。

  三、镇村自愿,稳妥推进。集体用地是当地农民赖以生存的最重要生产资料,有不可再生性质。要坚持镇村自愿,积极引导国有和社会两种资本参与进来,建立合理开发合作方式、融资方式和收益分配、利益平衡机制,增加农民和集体长期稳定收益,确保农民失地不失利。利用集体建设用地建设租赁住房是个新生事物,一要建立由政府直接领导的协调决策机制,政府主要领导亲自挂帅;二要主动做好政策宣传解读,明确政策底线,做好市场投机和违法违规用地的源头预防;三要精心编制好实施方案,制订好工作规则,优化完善审批程序,落实税费金融优惠措施,尽快形成有效供给。(赣州市国土局挂广州市住建委干部 任琼)

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